Gruva informiert - Die Hausordnung einer Wohnungseigentümergemeinschaft

Die Hausordnung steht sehr oft im Mittelpunkt von Streitigkeiten entweder zwischen Mieter und Vermieter oder zwischen Wohnungseigentümern untereinander. Sie enthält Regeln für den Gebrauch und die Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums.
Als Gebrauchsregelungen kommen Sorgfaltspflichten, aber auch Benutzungsregelungen für gemeinschaftliche Flächen sowie Ruhezeiten in Betracht.
Daneben enthalten Hausordnungen oftmals Verwaltungsregelungen wie etwa Anordnungen zur Reinigung des Treppenhauses oder Angaben zum Winterdienst.

Aufstellung der Hausordnung
Vorrangig sind die Wohnungseigentümer selbst für die Hausordnung verantwortlich. Sie haben die Möglichkeit, mit einfacher Stimmenmehrheit eine Hausordnung zu beschließen, zu ergänzen oder aufzuheben (vgl. § 21 WEG). Daneben sind auch vertragliche Vereinbarungen zwischen den Eigentümern nach § 15 Abs. 1 WEG möglich; oftmals enthält auch die Gemeinschaftsordnung eine Hausordnung, die als Anlage der notariellen Urkunde beigefügt ist. Ob eine solche (dinglich vereinbarte) Hausordnung durch einen Mehrheitsbeschluss geändert werden kann, ist umstritten.
Es besteht die Möglichkeit, dem Verwalter die Befugnis zur Aufstellung einer Hausordnung einzuräumen. Macht er von dieser Kompetenz Gebrauch, ist die Hausordnung verbindlich, kann jedoch jederzeit durch einen Mehrheitsbeschluss der Eigentümerversammlung aufgehoben oder abgeändert werden.
Da es sich bei der Aufstellung einer Hausordnung um eine Maßnahme der ordnungsmäßigen Verwaltung handelt, hat jeder Miteigentümer lt. § 21 Abs. 4 WEG einen (ggf. gerichtlich durchsetzbaren) Anspruch auf Aufstellung eines solchen Regelungswerks.

Verpflichtete der Hausordnung
Gem. § 10 WEG sind in erster Linie die Eigentümer selbst an einen getroffenen Beschluss oder eine Vereinbarung gebundene Unterworfene einer Hausordnung. Auch die Personen, die zum Hausstand oder dem Geschäftsbetrieb des Eigentümers gehören, sind entsprechend Verpflichtete.
Fraglich ist allerdings, inwieweit sich die von den Eigentümern beschlossenen Gebrauchs- und Verwaltungsregeln auf Mieter auswirken. Der Mieter ist nämlich grundsätzlich nicht an die von der Eigentümergemeinschaft aufgestellte Hausordnung gebunden. Beschlüsse oder Vereinbarungen zwischen den Wohnungseigentümern, die unmittelbare Auswirkungen auf die Mieter von Sondereigentumseinheiten haben sollen, sind insoweit nichtig, weil es sich in solchen Fällen um (unzulässige) Verträge zu Lasten Dritter handeln würde.
Allerdings ist es möglich, die Mieter mittelbar an die Hausordnung zu binden, indem diese als Vertragsbestandteil des Mietvertrages zwischen Vermieter und Mieter vereinbart wird. Dabei ist jedoch zu beachten, dass „dynamische Verweisungsklauseln“ zumeist gegen das AGB-Recht verstoßen und somit unwirksam sind. Daher bedürfen nachträgliche Änderungen der Hausordnung wiederum einer vertraglichen Vereinbarung zwischen Vermieter und Mieter, wobei der Vermieter die Bedingungen der Hausordnung in der Regel nicht einseitig ändern kann.