Gruva Aktuell 2010

Rückblick auf das 5. Beiratsseminar der GRUVA GmbH
„Partnerschaft und Zusammenarbeit können nur auf Augenhöhe gut funktionieren“ ist die Maxime, die für die GRUVA GmbH wiederum Anlass war, zu einem Beiratsseminar einzuladen.
Über 200 Teilnehmer besuchten am 31.01.2009 das viele (neue) Erkenntnisse vermittelnde Halbtages-Seminar unseres Unternehmens.
Martina Vetter, die in Düsseldorf eine Praxis für Coaching und Psychotherapie (HPG) führt und u.a. durch ihre Serie „Verwalter menschlich“ in der Fachzeitschrift WE (schon über 100 Folgen) bekannt ist, brach das Eis mit dem Thema „Verwaltungsbeirat – Fluch oder Segen ?“
Danach widmete sich Volker Bielefeld, Josef-Humar-Institut - Geschäftsführer u. Herausgeber „Der Wohnungseigentümer“ der „erweiterten Beschlusskompetenz der Wohnungseigentümer nach Novellierung des WEG“.
Noch vor der Pause vermittelte Frank Marquardt, Immobilien Service Deutschland, Einblicke in die „Dienstleistungswüste Deutschland“.
In der Kaffeepause konnten sich die Seminarteilnehmer bei den Mitarbeitern der GRUVA und den Ausstellern (Fa. R + Z, eine Spezialfirma für die Sanierung von Trinkwasserleitungen nach dem LSE-Patent, vertreten durch den Vertriebsleiter Wolfgang Esser; Fa. ISD Immobilien Service Deutschland, Dienstleister u.a. für Hausmeister- und ähnliche Aufgaben, vertreten durch ihren Regionalleiter Frank Marquardt; Fa. LiftConsulting Aufzugs- und Förderungstechnik mbH, vertreten durch ihren Geschäftsführer Reinhard Muth; Fa. ista Deutschland, vertreten durch Susanne Steinbuch u. Andreas Grassmann sowie Heizungsbaufirma Viessmann, vertreten durch Frank Schoenen aus der Niederlassung Düsseldorf) über Dienstleistungen sowie aktuelle Neuerungen informieren.
Herr Dipl.-Ing. Reinhard Muth, Gründer der LiftConsulting GmbH, erläuterte sodann in seinem Referat, wie eine „intelligente Reduzierung der Wartungskosten“ zu erzielen ist.
In einem weiteren technischen Vortrag stellte Dipl.-Ing. Bernd Espeter, der in Kaarst ein Planungsbüro leitet, neue Aspekte zu den zukunftsweisenden Themen „Wärmepumpe, Solarenergie, Photovoltaik“ dar.
RA Rüdiger Fritsch, Sozius einer Kanzlei in Solingen und bundesweit als Referent in Wohnungseigentums- und Mietsachen bekannt, gab den Teilnehmern „den Rest“, als er mit einem rhetorischen Feuerwerk die „anwaltliche Vergütungsvereinbarung im WEG“ und sodann „die Schönheitsreparaturen im Spiegel der aktuellen Mietrechtsprechung“ beleuchtete.
Alle Vorträge sind übrigens auf der homepage www.gruva.de nachzulesen.

Betrieb von Wäschetrocknern
Ein Miteigentümer darf einen Wäschetrockner nicht im Keller aufstellen, wenn dieser Gemeinschaftsraum lediglich für das Aufhängen von Wäsche vorgesehen ist. Das Aufstellen eines Trockners dient einer „permanenten Nutzung“, die nur grundsätzlich nur mit einer Vereinbarung durchgesetzt werden kann [„auf Dauer gerichtete Änderung der Teilungserklärung“].
(LG Bremen, Az.: 2 T 828/03)
Hinweis aus der Praxis:
Viele Eigentümergemeinschaften sind dazu übergegangen, durch Beschluss nur noch den Betrieb von Kondensattrocknern zuzulassen, um mögliche Schädigungen durch Ablufttrockner zu vermeiden.

Treppengeländer
Nach der Landesbauordnung muss jede Treppe mit einem Höhenunterschied ab 3 Stufen ein Geländer haben.

NEUES MIETRECHT (Nachfolgende Hinweise ohne Gewähr)

Mieterpflichten während des Urlaubs
Die Obhutspflichten für die angemietete Wohnung bleiben auch in der Urlaubszeit bestehen.
Das bedeutet, dass der Mieter Schäden an den Mieträumlichkeiten – auch bei einer längeren Abwesenheit – uneingeschränkt zu verhindern hat. Im Notfall (z.B. Rohrbruch in der Wohnung) muss zum einen eine unverzügliche Schadenmeldung an den Vermieter erfolgen und zum anderen der Zutritt in die gemietete Einheit zur Schadenbeseitigung ermöglicht werden.
Aus diesem Grunde ist es zwar wichtig, eine Person des Vertrauens die Wohnung regelmäßig kontrollieren zu lassen; zugleich muss der Vermieter oder Verwalter aber informiert werden, wer für einen solchen Notfall im Besitz des Wohnungsschlüssels ist. – Wird der Vermieter nicht informiert, muss der Mieter unter Umständen Schadenersatz leisten.
(BGH; Az.: VIII ZR 164/07)

Schadenersatzanspruch bei grundlos ausgeführten Schönheitsreparaturen
Viele Klauseln in Formular-Mietverträgen, mit denen der Mieter zur Vornahme von Schönheitsreparaturen verpflichtet werden sollte, hat der Bundesgerichtshof in den letzten Jahren für unwirksam erklärt. Vor einigen Monaten urteilte der BGH sogar, dass diejenigen Mieter, die trotz unwirksamer Klausel (freiwillig) renoviert hatten, diesen Aufwand (den Wert der „rechtsgrundlos erbrachten Leistung“) dem Vermieter in Rechnung stellen könnten. Dieser Ersatzanspruch beinhaltet zum einen die Materialkosten und zum anderen eine Vergütung für die vom Mieter erbrachte Zeit (evtl. sogar für helfende Freunde). – Wusste der Mieter um die Unwirksamkeit einer verwendeten Klausel nicht, verjähren seine Rückforderungsansprüche (nach § 199 Abs. 4 BGB) erst in 10 Jahren.
(BGH; Az.: VIII ZR 302/07)
Sind die Fristen für die vertraglichen Renovierungsintervalle flexibel, also vom Grad der Abnutzung abhängig, kann eine derartige Klausel auch heute noch wirksam sein. War aber im Vertrag eine „starre Klausel“ festgeschrieben, sollte der Vermieter den Mieter vorsorglich darauf hinweisen, dass er zur Renovierung nicht verpflichtet ist, sondern sich freiwillig so verhalten kann, wie es die Parteien eigentlich einvernehmlich bei Vertragsabschluss gewollt hatten.

WICHTIG:
Mietrichtwerttabelle muss nicht mitgeschickt werden!
In unserer letzten „GRUVA-aktuell“ – Ausgabe hatten wir die seinerzeitige Rechtsprechung zitiert und geraten, jeder Mieterhöhung die zugrunde liegende Mietrichtwerttabelle beizufügen.
Das ist nun durch das diesbezüglich jüngste Urteil des BGH überholt: Für ein ordnungsgemäßes Mieterhöhungsbegehren ist es nicht erforderlich, den Mietspiegel beizufügen, wenn dieser allgemein zugänglich ist. In diesem Fall hat der Mieter selbst die Möglichkeit der Einsichtnahme z.B. beim örtlichen Mieterverein. Ein Hinweis auf diese Möglichkeit reicht somit.

(BGH, Urt. vom 11.03.2009; Az.: VIII ZR 74/08 als Revisionsinstanz zum LG Wiesbaden)

Vorteile durch Mietverwaltungsauftrag an die GRUVA GmbH
Sie haben sicherlich auch schon einmal „schmerzhaft“ erfahren, wie komplex das Mietrecht mit der sich ständig ändernden Rechtsprechung (geworden) ist.
Viele Miteigentümer schenken der GRUVA GmbH nicht nur als Teil ihrer Eigentümergemeinschaft das Vertrauen als kompetenter WEG-Fachverwalter, sondern verschaffen sich die Sicherheit in ihrer Eigenschaft als Vermieter, indem Sie die GRUVA zusätzlich mit der Sondereigentums-Verwaltung ihrer Wohnung beauftragen.
Von der Mietersuche und die rechtssichere Ausfertigung des Mietvertrages einschl. Übergabe
(-protokoll) über fristgerechte Betriebskostenabrechnungen, Problemlösungen bei anstehenden Instandsetzungsmaßnahmen u. Kleinreparaturen sowie die Durchsetzung von Mieterhöhungsbegehren bis zur Schlussabwicklung des Mietverhältnisses mit Erstellung eines Abnahmeprotokolls werden alle anstehenden Themen zur vollständigen Entlastung des Sondereigentümers durch das Fachpersonal der GRUVA erledigt.
Sollte diese Entlastung für auch Sie ein Thema sein, scheuen Sie sich nicht, uns bald anzusprechen.

INTERESSANTES ZU TECHNISCHEN THEMEN

Preisnachlässe nutzen
Im Bemühen, für unsere Kunden nicht nur Leistungen, sondern auch Konditionen zu verbessern, schließen wir mit diversen Dienstleistern und Handwerksbetrieben Rahmenvereinbarungen ab.
So haben wir entsprechende Abkommen mit Wärmemessdienstfirmen geschlossen, erhalten für Sie Preisnachlässe bei der Stadtwerke AG, haben Sonderkonditionen (z.B. auch reduzierte Stundensätze) mit der Heizungs-/Sanitärfirma Schulhoff, dem Schlüssel- + Sicherheitsdienst Conraths & Falke u.a.m. ausgehandelt und unterhalten über das Versicherungsmaklerbüro Heyne u. Partner intensive Beziehungen zu vielen Versicherungsgesellschaften (mit der Möglichkeit, darüber eine sachgerechte Beratung und auch kurzfristig adäquate Vergleichsangebote zu erhalten).
Hinzu kommen Kontakte, die wir über unseren Berufsfachverband, den BFW, in Ihrem Interesse z.B. zu Fa. Viessmann in Anspruch nehmen.
Diese Vergünstigungen kommen Ihrer Eigentümergemeinschaft nur im Zusammenwirken mit der GRUVA GmbH zu gute; unabhängig davon arbeiten wir für Ihre Immobilie selbstverständlich auf Wunsch jederzeit auch mit Ihren individuellen Stammhandwerkern und -partner zusammen.

Reinigung von Balkonabflüssen
Eine (sich anbahnende) Verstopfung dürfte im Falle einer turnusmäßigen Kontrolle im Zweifel nicht erkannt werden können. Grundsätzlich trifft aber den jeweiligen Eigentümer die Verpflichtung, die seinem Sondereigentum zugeordnete Fläche so instand zu halten, d.h. zu säubern, dass erst gar keine Verstopfungen entstehen können.
Wenn erkennbar ist, dass sich der Abfluss zusetzt oder Niederschlagswasser schlecht abläuft, ist der jeweilige Eigentümer verpflichtet, den selbst erkannten Mangel der Verwaltung anzuzeigen.

Kanaldichtigkeitsprüfung
Abwasserleitungen, das sind die Schmutzwasserleitungen vom Gebäude bis zum Anschlusspunkt an den öffentl. Kanal in der Straße, bestehen idR aus Grundleitungen und dem Anschlusskanal. Grundleitungen sind im Erdreich oder unter der Grundplatte des Hauses unzugänglich verlegte Leitungen, die das Abwasser aus den Fall- oder Anschlussleitungen dem Anschlusskanal zuführen; Anschlusskanal ist der Kanal zwischen städt. Abwasserkanal und Grundstücksgrenze bzw. dem Übergabeschacht auf der Grundstücksgrenze. Beim sog. Trennsystem (bei dem das Regenwasser von Dachflächen und befestigten Flächen separat gesammelt, abgeführt und anschließend in den städt. Regenwasserkanal eingeleitet wird, sind folglich sogar zwei städt. Kanäle vorhanden.
Die Wartung und Instandhaltung der Abwasseranlagen und somit deren Dichtheit ist vom Grundstückseigentümer nachzuweisen. Bis zum Fristablauf 31.12.2015 ist diese Prüfung eigentümerseits zu beauftragen und von einem Unternehmen mit „Sachkundenachweis“ durchzuführen. Evtl. Undichtigkeiten sind vom Grundstückseigentümer beseitigen zu lassen.

Baumfällung
Eine sog. „bauliche Veränderung“ kann auch vorliegen, wenn auf dem Grundstück einer Eigen-tümergemeinschaft ein Baum gefällt werden soll. Entscheidend ist, ob der Baum das „Gesamt-erscheinungsbild“ der Wohnanlage „nachhaltig prägt“ oder einer Baumschutzsatzung unterliegt. Nur wenn beides nicht zutrifft, ist die Zustimmung aller Miteigentümer entbehrlich und eine Entfernung im Rahmen der ordnungsgemäßen Gartenpflege nach vorangegangenem Mehrheitsbeschluss möglich.
(OLG München; Az.: 32 Wx 4/06)

Kostentragung für Baumfällung auf Sondernutzungsfläche
Die Kosten für die Beseitigung eines auf einer Sondernutzungsfläche stehenden großen Baumes, der ein angrenzendes (Garagen-)Gebäude beeinträchtigt oder gar beschädigt, muss der Sondernutzungsberechtigte nicht allein bezahlen, auch wenn die Teilungserklärung bestimmt, dass er die Instandhaltungs- und -setzungskosten der Sondernutzungsfläche tragen soll.
(OLG Düsseldorf; Besch. v. 17.10.2003; Az.: I-3 Wx 227/03; u.a. abgedruckt in: IWR 2004,62)
(Anmerkung: Der Sondernutzungsberechtigte ist zwar zur Gartenpflege verpflichtet; die Beseitigung eines Baumes wird jedoch von der Rechtsprechung als darüber hinausgehend angesehen.)

AKTUELLE RECHTSPRECHUNG + HINWEISE

Kein Anspruch auf Aufnahme von Diskussionsbeiträgen in Versammlungsniederschrift
§ 24 Abs. 6 S. 1 WEG definiert das Versammlungsprotokoll als Niederschrift über die gefassten Beschlüsse. Ein Anspruch eines Sondereigentümers auf Aufnahme (s)eines Diskussionsbeitrages in die Niederschrift wird dadurch nicht begründet. Es verbleibt beim Ermessen des Verwalters (bzw. Versammlungsleiters), ob über Beschlüsse hinausgehender Inhalt festgehalten wird.
(BayObLG, Beschl. V. 03.12.2003; Az.: 2Z BR 188/03)

Verwaltervergütung bei Zusammenlegung von 2 Wohnungen
Wenn im Verwaltervertrag vereinbart wurde, dass die Verwaltertätigkeit nach der Anzahl der Wohneinheiten zu vergüten ist, reduziert sich sein Vergütungsanspruch nicht dadurch, dass zwei getrennte Wohnungseinheiten zu einer Einheit zusammengeführt werden.
Maßgebend bleibt jedoch stets die Festlegung in der Teilungserklärung.
(AG Duisburg; Az.: 9 II 36/00)

Unwirksamkeit eines Beschlusses über einen Laubfegeplan
Eine aktive Mitwirkung der einzelnen Wohnungseigentümer beim Vollzug von Verwaltungsentscheidungen ist im WEG nicht vorgesehen; es besteht lediglich die Kostentragungspflicht im Rahmen der gefassten Beschlüsse. – Eine Regelung, nach der in einem bestimmten Zeitraum die Miteigentümer verpflichtet werden, Laub zu fegen, Schnee zu beseitigen oder z.B. auch das Treppenhaus zu putzen, kann daher nicht wirksam mehrheitlich beschlossen werden.
(OLG Düsseldorf, Urt. v. 23.06.2008; Az.: I-3 WX 77/08)

Tauben sind „Ratten der Luft“
Anders als für Singvögel ist Taubenfüttern grundsätzlich untersagt, da von ihnen neben ätzenden Verunreinigungen auch Gesundheitsgefahren ausgehen. Nach der Ortssatzung der Stadt Düsseldorf gilt das Füttern von Tauben als Ordnungswidrigkeit und kann mit Bußgeld belegt werden.
Übrigens kann ein Vermieter auch das Füttern fremder Katzen verbieten und den Mieter, der sich nicht an diese Verbote hält, abmahnen, im Endeffekt ggf. sogar das Mietverhältnis kündigen.
(LG Hamburg; Az.: 307 S 2/2001)

kein Anspruch auf Sichtschutz
Unter einer „baulichen Veränderung“ versteht man grundsätzlich eine nicht nur vorübergehende gegenständige Veränderung des Gemeinschaftseigentums, die vom Aufteilungsplan oder vom früheren Zustand des Gebäudes nach Fertigstellung abweicht. Aus diesem Grunde kann auch kein Anspruch auf Montage eines Sichtschutzes bestehen, wenn beim Kauf der Wohnung eine solche Trennwand noch nicht vorhanden gewesen ist. – Die Entfernung einer eigenmächtig gesetzten Trennwand kann somit - notfalls klageweise - durchgesetzt werden.
(LG Itzehoe; Urt. v. 21.01.2008; Az.; 1 S (W) 1/07)

Müssen „haushaltsnahe Dienstleistungen“ bescheinigt werden?
Ohne gesonderten Auftrag durch (mehrheitliche) Beschlussfassung der Eigentümergemeinschaft und entsprechende Vergütung muss der Verwalter keinen Ausweis im Sinne des § 35 a EStG erstellen. Der „Löwenanteil“ besteht nach Auffassung des Gerichts in der Ermittlung der steuerrelevanten abzugsfähigen Kosten, die er nicht kostenfrei im Rahmen seines Verwaltervertrages berechnen muss. Dafür ist ein angemessenes Sonderhonorar – im Beispielsfall einer Wohnanlage mit 188 Einheiten: 8,50 EUR pro Wohnung u. Jahr zuzügl. MwSt. – zu entrichten, zumal diese Vergütung auch in Relation zu den erzielbaren Steuererleichterungen (20 % der Gesamtaufwendungen) des einzelnen Eigentümers von 1.200,00 EUR (ab 2009: Höchstbetrag: 4.000,00 EUR) steht.
(KG Berlin, Urt. v. 16.04.2009; Az.: 24 W 93/08)


Es ist nichts schrecklicher
als eine tätige Unwissenheit.
- Johann Wolfgang von Goethe


Dezember 2009
© Thomas A. Vetter