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Mietvertrag
Das Mietrecht ist durch Gesetze (u.a. die Änderung zum 01.09.2001 und die Betriebskostenverordnung), Verordnungen und Rechtsprechung sehr kompliziert geworden. Hilfreich sind Formular-Mietverträge, die der aktuellen Rechtslage bei jeder Neuauflage angepasst werden. Solche Formular-Mietverträge sind beim örtlichen Haus- u. Grundeigentümer-Verein erhältlich. Bei schwierigen Einzelproblemen des Miet- und Steuerrechts sollten Sie Ihren Rechtsanwalt, Steuerberater oder als Haus- und Grund-Mitglied den dortigen Rechtsberater befragen. Nach dem Rechtsberatungsgesetz darf die Verwaltung nämlich keine Rechtsauskünfte erteilen.

Grundmiete
Die Grund- oder Nettomiete enthält üblicherweise die Zinsaufwendungen (einschl. angemessener Eigenkapitalverzinsung), die Abschreibungen, die Verwaltungs- und die Instandhaltungskosten sowie einen Anteil (2 %) für das Mietausfallwagnis. Eine Änderung bestehender Mietverträge unterliegt idR den Vorschriften der §§ 558 ff. BGB n.F. Danach darf z.B. die erhöhte Miete die ortsübliche Vergleichsmiete (vgl. örtliche Mietrichtwerttabelle von Haus und Grund) nicht überschreiten. Bei einer Neuvermietung gilt der „Marktpreis“ = Mietpreisspiegel bis + max. 20 %.

Betriebskosten
Im Wohnungseigentum sind die Verteilerschlüssel für Betriebs-/Nebenkosten zumeist in der Teilungserklärung/Gemeinschaftsordnung festgeschrieben. Ist dort nichts geregelt, sind die Kosten nach Miteigentumsanteilen gemäß § 16 Abs. 2 WEG zu verteilen. Vereinbaren Sie unbedingt den Verteilerschlüssel der Eigentümergemeinschaft auch in Ihrem Mietvertrag. Die Abrechnung der jährlichen Betriebskosten - gegen die geleisteten Vorauszahlungen - muss im Mietvertrag vereinbart sein. Nicht umlagefähig (werden als in der Grundmiete enthalten gewertet) sind: Zuführung zur Instandhaltungsrücklage, sonstige Betriebskosten (z.B. Saalmiete, Bankgebühren, Beirats-Auslagen) sowie Verwaltungskosten. Kleinreparaturen sind bis z.Zt. € 105,00 je Einzelfall (bei vertraglicher Definition der Kleinreparaturen und Festschreibung der Jahreshöchstbegrenzung) vom Mieter zu tragen, sofern dies vertraglich vereinbart ist.

Die Jahresabrechnung für Eigentümer und Mieter
Die von der Verwaltung erstellte Hausgeldabrechnung enthält alle Bewirtschaftungskosten Ihrer Wohnung. Die einzelnen Betriebskosten sind detailliert aufgeschlüsselt. So haben Sie die Möglichkeit, mit Ihrem Mieter entsprechend den Vereinbarungen Ihres individuellen Mietvertrages spezifiziert abzurechnen. Die Grundsteuer (Bescheid des Stadtsteueramtes wird Ihnen direkt zugestellt) können Sie im Mietvertrag ebenfalls als mit dem Mieter abzurechnende Kostenart vereinbaren. Vereinbaren Sie immer eine angemessene Betriebskosten-Vorauszahlung; Umlagenpauschalen sind meistens zu niedrig, dürfen später nicht abgerechnet, sondern können nur umständlich über eine Mieterhöhung angepasst werden. Welche Betriebskosten umlagefähig sind, ergibt sich aus Ihren vertraglichen Vereinbarungen. Dem Mieter muss die „Betriebs-/Nebenkostenabrechnung“ rechtzeitig zugehen, da Ihr Anspruch auf Abrechnung sonst verwirkt sein kann. Bei vermieteten Wohnungen beträgt die Frist zur Abrechnungserteilung 12 Monate nach Abrechnungsstichtag (z.B. Jahresende).

Die Hausordnung als Bestandteil des Mietvertrages
Für den Wohnungseigentümer gilt die Hausordnung der Eigentümergemeinschaft. Überlässt er die Wohnung Dritten (z.B. Mietern), muss er dafür sorgen, dass die Hausordnung der Gemeinschaft als zusätzlicher Bestandteil des Mietvertrages vereinbart wird. Der Vermieter haftet gegenüber seinen Miteigentümern nach § 14 Abs. 2 WEG für durch seinen Mieter, Beauftragten, Lieferanten etc. entstandene Schäden. Das bedeutet, dass eine da-hingehende Beschwerde oder Schadensrechnung stets direkt dem Vermieter zuzustellen ist.


© Thomas A. Vetter / 01-2007